Najczęściej zadawane pytania:
- Co powinienem wiedzieć o pośrednictwie w obrocie nieruchomościami?
- Jak długo będę czekać na sprzedaż mojego mieszkania?
- Czy można zlecić nieruchomość do sprzedaży bez podpisania umowy pośrednictwa?
- Czy mogę przy zakupie mieszkania zaoferować w rozliczeniu dotychczasowe?
- Czy lepiej zawrzeć umowę przedwstępną w biurze nieruchomości, czy u notariusza?
- Na czym polega weryfikacja dokumentów dotyczących oferowanych nieruchomości?
- W jakiej wysokości wręcza się zwykle zadatek przy kupnie nieruchomości?
- Jak zgłosić mieszkanie do sprzedaży w Firmie Investfal Andrzej Fal Nieruchomości?
- Wypraktykowany zwyczaj podpisywania przez kupującego, co i kiedy oglądał?
Co powinienem wiedzieć o pośrednictwie w obrocie nieruchomościami?
Zgodnie z brzmieniem ustawy o gospodarce nieruchomoścami z dnia 21 sierpnia 1997 roku, pośrednikiem w obrocie nieruchomościami jest osoba fizyczna posiadająca licencje zawodową nadaną w trybe przepisów ustawy (art 178 ust.2)
Zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami określa umowa, sporządzona w formie pisemnej pod rygorem nieważności (art. 180 ust.3)
Wynagrodzenie należne pośrednikowi jest elementem koniecznym umowy, zawarcie zaś umowy, w której nie przewiduje się wynagrodzenia za usługi pośrednictwa, jest sprzeczna z UGN.
Pośrednik w obrocie nieruchomościami świadcząc usługi pośrednictwa na rzecz obu stron transakcji jest zobowiązany do zawarcia z każdą z nich umowy o pośrednictwo, odpowiadającej wymogom określonym w art. 180 ust.3 UGN
Świadczenie usług pośrednictwa nieodpłatnie jest uznawane - jako działanie sprzeczne z prawem (narusza przepis art. 180 par.4 UGN) - za czyn nieuczciwej konkurencji.
Wartość uzyskanej przez klienta bezpłatnie usługi pośrednictwa stanowi jego przychód, i jako taki podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.
Wyciąg z opinii prawnej, przygotowanej przez Kancelarię Radców Prawnych i Adwokatów "Głuchowski, Rodziewicz, Zwara i Partnerzy".
Jak długo będę czekać na sprzedaż mojego mieszkania?
Na to pytanie nie ma niestety jednoznacznej odpowiedzi. Niektóre z ofert sprzedają się wręcz „od ręki”, podczas gdy sprzedaż innych wymaga o wiele więcej czasu i cierpliwości. Jest to uzależnione od wielu czynników. Można do nich zaliczyć;
- aktualną wysokość podaży podobnych ofert na rynku,
- atrakcyjność cenową, lokalizacyjną, standard,
- wysokość zabudowy, usytuowanie w budynku, nasłonecznienie,
- infrastrukturę towarzyszącą i preferencje rynkowe Klientów,
- tzw. inżynierię finansową a w szczególności politykę banków,
- jak również nakłady na promocję, którym najłatwiej sprostać, gdy oferta podpisana jest na prawach umowy na wyłączność.
Nie bez znaczenia jest też elastyczność negocjacyjna Sprzedającego oraz dodatkowe ustalenia związane z terminem wyprowadzki, wyposażeniem, koniecznością uzyskania kredytu, itp. Z doświadczenia możemy stwierdzić, że im bardziej Klient jest skłonny do ewentualnych modyfikacji warunków sprzedaży, tym bardziej zwiększają się jego szanse pomyślnego zakończenia transakcji.
Ponadto, istnieje szereg czynności praktycznych, które Pośrednicy Biura Investfal Andrzej Fal Nieruchomości wykonują oraz doradzają właścicielom aby wydobyć ofertę na „światło dzienne”, po to, aby z sukcesem zakończyć jej życie na rynku nieruchomości.
Zapraszamy do współpracy
Czy można zlecić nieruchomość do sprzedaży bez podpisania umowy pośrednictwa?
Biura, które podejmują się pośrednictwa bez zawarcia ze swoim klientem pisemnej umowy, czynią to wbrew obowiązującemu prawu. Ustawa o gospodarce nieruchomościami wyraźnie stwierdza, że umowa pośrednictwa powinna zostać zawarta w formie pisemnej, i to pod rygorem nieważności. Pisemnych ustaleń wymagają także Standardy Zawodowe i Kodeks Etyki Zawodowej opracowane przez Polską Federację Rynku Nieruchomości.
Pisemna umowa pośrednictwa, to nie tylko – jak się często uważa – gwarancja, że biuro obrotu nieruchomościami otrzyma należną prowizję.
To także - a może nawet przede wszystkim - gwarancja dla Klienta, że może wymagać od biura określonego standardu usług oraz wykonania ustalonego zakresu czynności.
Zawarcie Umowy Pośrednictwa w formie pisemnej daje ponadto Klientowi możliwość skorzystania z ochrony ubezpieczeniowej w sytuacji, gdyby poniósł on szkodę w wyniku działania lub zaniechania biura, z którego usług korzysta.
Firma Investfal Andrzej Fal Nieruchomości jest ubezpieczona od zawodowej odpowiedzialności cywilnej pośrednika w obrocie nieruchomościami – Certyfikat Ubezpieczeniowy jest do wglądu w siedzibie Investfal Andrzej Fal Nieruchomości w Gdańsku przy ul. Bolesława Krzywoustego 35.
Podpisanie Umowy Pośrednictwa z firmą Investfal Andrzej Fal Nieruchomości następuje przeważnie przy okazji oględzin i badania stanu prawnego nieruchomości przez naszego Pośrednika, co oszczędza czas Klientów i pozwala załatwić większość formalności na pierwszym spotkaniu. Oczywiście nie pobieramy przy tej okazji jakichkolwiek opłat manipulacyjnych, wpisowego itp.
Zapraszamy do siedziby w celu zapoznania się z pracą naszego zespołu.
Czy mogę przy zakupie mieszkania zaoferować w rozliczeniu dotychczasowe?
Odpowiedź zależy głównie od tego, co rozumie się pod pojęciem w rozliczeniu.
Z całą pewnością sprzedający będzie chciał uzyskać od kupującego odpowiednią kwotę pieniędzy, a nie jego dotychczasowe mieszkanie i ewentualnie jakąś dopłatę. Jednakże właściciele większych nieruchomości – szczególnie budynkowych, często bywają zainteresowani uzyskaniem w ramach ceny częściowym ekwiwalentem w postaci małego mieszkania. Jest to de facto równoznaczne z zamianą mieszkań.
W związku z powyższym istnieje możliwość zgłoszenia w firmie Investfal Andrzej Fal Nieruchomości chęci zamiany własnej nieruchomości (tudzież spółdzielczego prawa do lokalu) lub zamiaru równoczesnego dokonania sprzedaży mieszkania dotychczasowego i kupna nowego mieszkania za uzyskaną cenę powiększoną o dopłatę pochodzącą ze środków własnych lub kredytu.
Takie transakcje zdarzają się niezwykle często i są nazywane transakcjami wiązanymi. Pośrednicy naszej firmy mają duże doświadczenie w dokonywaniu takiego obrotu nieruchomościami i z przyjemnością przeprowadzą Państwa przez złożoność sytuacji, udzielając odpowiedniej pomocy na każdym etapie dokonywanych czynności.
Sprawdź naszą skuteczność
Zapraszamy
Czy lepiej zawrzeć umowę przedwstępną w biurze nieruchomości, czy u notariusza?
W większości przypadków wystarczy zawarcie pisemnej umowy przedwstępnej w firmie Investfal Andrzej Fal Nieruchomości, co stanowi standardową część oferowanych przez nas usług i nie wiąże się dla naszych Klientów z żadnymi dodatkowymi kosztami.
Umowa taka jest – pomimo braku formy Aktu Notarialnego – jak najbardziej ważna, a w razie jej zerwania przez którąkolwiek ze stron druga strona może – odpowiednio – zatrzymać zadatek lub żądać zwrotu zadatku w dwukrotnej wysokości, a nawet domagać się odszkodowania z tytułu poniesionych strat, jeżeli przekraczałyby one wartość wręczonego zadatku. To właśnie konsekwencje finansowe powodują, że strony umowy przedwstępnej z reguły ją wykonują.
Umowa przedwstępna zawarta w zwykłej formie pisemnej nie może jednak posłużyć do „zmuszenia” drugiej strony do wykonania umowy przyrzeczonej, czyli do sprzedaży lub kupna nieruchomości. Zgodnie bowiem z przepisami, sąd może orzec „przymusową” sprzedaż lub kupno tylko na podstawie umowy przedwstępnej, zawartej w formie Aktu Notarialnego.
Jak z tego wynika, umowę przedwstępną w formie „aktowej” warto zawrzeć wtedy, gdy z różnych względów zależy nam na praktycznie stuprocentowej pewności, że do danej transakcji dojdzie. Oczywiście, pośrednicy firmy Investfal Andrzej Fal Nieruchomości udzielą wszelkiej pomocy w ustaleniu warunków takiej umowy oraz terminu Aktu Notarialnego.
Trzeba jednak pamiętać, że im silniejsze jest zabezpieczenie, tym więcej ono kosztuje – tak więc strona, której zależy na zawarciu umowy przedwstępnej w formie Aktu Notarialnego, musi ponieść dodatkowo koszty taksy notarialnej od tej umowy.
Na czym polega weryfikacja dokumentów dotyczących oferowanych nieruchomości?
Dbając o bezpieczeństwo naszych Klientów, dokładnie sprawdzamy dokumenty samej nieruchomości oraz umocowania prawne do jej sprzedaży.
Pierwsze sprawdzenie dokumentów odbywa się już na etapie przyjęcia oferty – pośrednik firmy Investfal Andrzej Fal Nieruchomości zapoznaje się z dokumentami świadczącymi o stanie prawnym nieruchomości, tytule własności. Pośrednik udziela właścicielowi informacji w razie konieczności uzupełnienia dokumentacji czy jej uaktualnienia.
Po raz drugi dokumenty są sprawdzane przed podpisaniem umowy przedwstępnej. Weryfikacja ta ma charakter bardzo szczegółowy, ponieważ zależy od tego zabezpieczenie stron a przede wszystkim właściwe przygotowanie umowy końcowej. Sporządzona umowa przedwstępna wraz z dokumentami jest przeglądana i sprawdzana przez Pośrednika nadzorującego przebieg transakcji w siedzibie firmy Investfal Andrzej Fal Nieruchomości, który zwraca szczególną uwagę na dokładność i precyzję sformułowań umowy oraz ocenia załączoną dokumentację.
Dokumentacja zgromadzona przy współpracy naszego pośrednika przekazywana jest do kancelarii notarialnej (współpracującej z naszym biurem lub wskazanej przez kupującego), celem przygotowania projektu aktu notarialnego. Na tym etapie całość dokumentacji sprawdza Notariusz, który jest ostatecznie odpowiedzialny za prawidłowe sporządzenie Aktu Notarialnego przenoszącego własność nieruchomości.
Wieloetapowe sprawdzanie dokumentów przez różne osoby powoduje, że Klienci zawierający transakcje za pośrednictwem firmy Investfal Andrzej Fal Nieruchomości mogą czuć się bezpiecznie.
Tak powstaje baza bezpiecznych i sprawdzonych nieruchomości.
W jakiej wysokości wręcza się zwykle zadatek przy kupnie nieruchomości?
Z reguły zadatek stanowi 10% ceny nieruchomości. Nie wynika to jednak z żadnego przepisu, a jedynie ze zwyczaju istniejącego od lat i dość mocno zakorzenionego w świadomości społecznej.
Zadatek odgrywa bardzo ważną rolę w zawieraniu transakcji nieruchomościowych: jest wręczany przez kupującego właścicielowi nieruchomości jako zabezpieczenie przyszłej transakcji kupna nieruchomości. Wręczenie zadatku towarzyszy przeważnie podpisaniu między stronami umowy przedwstępnej, przez którą sprzedający i kupujący zobowiązują się do zawarcia transakcji na obustronnie ustalonych warunkach i w ustalonym terminie, pod rygorem utraty zadatku lub obowiązku zwrotu go w podwójnej wysokości. Reguluje to Art 394 Kodeksu Cywilnego.
Brak ustawowej regulacji wysokości zadatku może sugerować, że zadatek można ustalić w dowolnej wysokości. Niestety, tak nie jest. Jak już wspomnieliśmy, zadatek służy jako zabezpieczenie transakcji, a nie jako przedpłata. Gdyby więc strony ustaliły wysokość zadatku np. na 90% ceny, w razie ewentualnego sporu sądowego wręczona kwota zostałaby najprawdopodobniej uznana przez sąd nie jako zadatek, lecz jako zaliczka.
Wynika z tego praktyczny wniosek, że jeżeli wolą stron będzie przekazanie sobie znacznej kwoty pieniędzy już na etapie umowy przedwstępnej, wówczas najlepiej jest potraktowanie mniejszej części tej kwoty jako zadatku, zaś reszty jako zaliczki. Oczywiście, pośrednicy firmy Investfal Andrzej Fal Nieruchomości udzielają w każdym przypadku szczegółowych wyjaśnień i dbają, aby przekazanie zadatku jak najlepiej służyło interesom stron i następowało zgodnie z prawem.
W przypadku braku określonej czasowo obecności Sprzedającego, istnieje możliwość rezerwacji oferty ze strony Kupującego poprzez oświadczenie woli nabycia w inny sposób.
Jak zgłosić mieszkanie do sprzedaży w Firmie Investfal Andrzej Fal Nieruchomości?
W przypadku chęci zgłoszenia nieruchomości do sprzedaży nie jest konieczna wizyta w naszym biurze. Oczywiście zapraszamy do odwiedzenia naszych miejsc pracy, lecz wystarczy także zadzwonić do firmy lub wysłać mail, sms lub fax i umówić się z Pośrednikiem w przedmiotowym mieszkaniu w celu podpisania Umowy Pośrednictwa, sporządzenia dokładnego opisu lokalu, dokumentacji fotograficznej oraz zbadania stanu prawnego.
Pośrednik poinformuje o dokumentach, które są wymagane do podpisania Umowy Pośrednictwa, a na miejscu podda je weryfikacji oraz „nauczy się” mieszkania, które będzie oferował Kupującemu.
Nie przyjmujemy mieszkań „na telefon”, co oznacza, że wszystkie nasze oferty są dokładnie obejrzane i opisane przez Pośredników i Asystentów Pośrednika. Wszystko po to, by dostarczyć zainteresowanym Klientom jak najwięcej szczegółów i przekazywać tylko te oferty, które będą w pełni odpowiadać ich specyfikacjom. Jednym słowem nie przyprowadzamy „wycieczek” tylko Klienta docelowego.
Wypraktykowany zwyczaj podpisywania przez kupującego, co i kiedy oglądał?
Mimo, iż opieramy nasze relacje z Klientami na uczciwości oraz wzajemnym zaufaniu, zgodnie z naszą Umową Pośrednictwa każdy z Klientów zobowiązuje się do kwitowania wskazanych mu przez firmę adresów nieruchomości. Prócz tradycyjnego systemu ewidencji przekazanych adresów, każde dostarczenie klientowi oferty jest na bieżąco odnotowywane w naszym systemie komputerowym. Klienci mogą w każdej chwili otrzymać od Pośrednika prowadzącego sprawę wydruk otrzymanych adresów, jak też są o tym informowani oraz mają wgląd do statystyk oglądalności ofert na stronie internetowej.