Wyszukaj ofertę w MLS

Ponad 2000
OFERT NA
WYŁĄCZNOŚĆ!
zgłoś swoją ofertę

Bądź na bieżąco

Pokaż kursy walut


Oceń naszą stronę

 

ZRÓB SIEDMIOMILOWE KROKI

JEŻELI CHCESZ SPRZEDAĆ/WYNAJĄĆ NIERUCHOMOŚĆ

1. Upewnij się, czy stan prawny Twojej nieruchomości umożliwia jej sprzedaż/wynajem.
Jeżeli masz wątpliwości, skorzystaj z porady w biurze obrotu nieruchomościami.

2. Możesz swoją nieruchomość sprzedać/wynająć w dwojaki sposób: samodzielnie lub korzystając z usług fachowców. Jeżeli nie chcesz zmarnować czasu i pieniędzy na nieproduktywne ogłoszenia oraz chcesz mieć transakcję przeprowadzoną bezpiecznie, zgłoś się do biura obrotu nieruchomościami.

3. Wybierz biuro, któremu powierzysz swoją sprawę. Najlepiej, jeżeli będzie to biuro znane Ci osobiście, polecone przez znajomych lub cieszące się dobrą renomą na rynku. Spytaj również o licencję zawodową oraz ubezpieczenie odpowiedzialności cywilnej pośrednika w obrocie nieruchomościami. Pamiętaj, że siedziba biura to wizytówka firmy. Uwaga - nie idź do biura przypadkowego i takiego, które proponuje niskie ceny za swoje usługi. Twoja nieruchomość jest zbyt cenna, aby czynić pozorne oszczędności.

4. Jeżeli dokonałeś wyboru biura, skontaktuj się telefonicznie, przedstaw swoją sprawę i umów się z kompetentną osobą na spotkanie. Przygotuj wszystkie posiadane dokumenty dotyczące nieruchomości. Zapytaj, jakie działania zostaną podjęte w celu znalezienia klienta.

5. Jeżeli uznasz, że trafiłeś do profesjonalnego biura, zostaw swoją ofertę na wyłączność. Tylko wtedy masz pewność, że biuro będzie w sposób szczególny promowało Twoją ofertę. Chodzenie do kilku czy kilkunastu biur wcale nie zwiększa szansy na szybszą sprzedaż/wynajem. Jest wręcz przeciwnie.

6. Jeżeli nabrałeś zaufania do biura, które Cię obsługuje, a sprzedajesz/wynajmujesz wolne mieszkanie lub dom - zostaw od niego klucze. Na pewno przyspieszy to realizację Twojej oferty.

7. Przygotuj swoją nieruchomość do sprzedaży/wynajmu. Wyeksponuj zalety, postaraj się usunąć wady. Pamiętaj, niezbędnym minimum jest posprzątanie nieruchomości.


PORADY DLA SPRZEDAJĄCEGO MIESZKANIE

Powodzenie przedsięwzięcia jakim jest doprowadzenie do sprzedaży przez Państwa nieruchomości zależy od naszych wspólnych działań - Państwa i naszych pośredników. Pragnąc ułatwić ten proces prosimy o wzięcie pod uwagę poniższych wskazówek. Chętnie dzielimy się radami będącymi pochodną naszej wieloletniej obecności w tej branży. Kilka oczywistych aspektów pomoże w naszej współpracy w celu korzystnej i bezpiecznej sprzedaży nieruchomości.

Pośrednik naszym doradcą
Zasada naszej firmy to – pośrednik doradcą klienta. Zaufajmy jego doświadczeniu i pytajmy go tak często, jak tylko mamy jakieś wątpliwości. To co nam może sprawiać problemy, jest dla niego chlebem powszednim. Być może sprzedajemy mieszkanie po raz pierwszy i ostatni, pośrednik zrobił to już wiele razy.
Zacznijmy od przygotowania dla biura wszystkich dokumentów związanych ze sprzedawaną nieruchomością włącznie z odpisem z księgi wieczystej lub aktem notarialnym nabycia (przydziałem ze spółdzielni), informacją o zameldowanych osobach, książeczkami opłat czynszu, gazu, rzutami pomieszczeń, itp.
Im więcej informacji posiada pośrednik, tym łatwiej wyeksponować zalety mieszkania.
Warto uzgodnić z pośrednikiem sposób prezentacji mieszkania - z kim się kontaktować, godziny prezentacji itp. Ustalić, jakie elementy wyposażenia i umeblowania wchodzą w cenę mieszkania. Powinno to być zapisane przed umową sprzedaży w formie protokołu. Generalnie jest przyjęte, że wszystkie stałe elementy (zlew, kuchenka, baterie itp.) powinny być wliczone w cenę, resztę należy ustalić. Oczywiście strony mogą umawiać się dowolnie

Szczerość w cenie
Nie próbujmy ukrywać wad czy mankamentów naszego mieszkania.
Bądźmy szczerzy i poinformujmy naszego gościa o wszelkich cieniach i blaskach mieszkania właśnie w tym miejscu. Nikt nie lubi być oszukiwany. Poprzez szczerość i otwartość zjednujemy potencjalnego nabywcę i wykluczamy ewentualne zarzuty z jego strony o niedoinformowanie.

Klimat prezentacji

Sprawmy, by kupujący czuł się komfortowo i wyjątkowo w naszym mieszkaniu, dlatego w trakcie jego wizyty wyłączmy telewizor, by skupić się wyłącznie na jego osobie. Muzyka, jak mówią... jest dobra na wszystko, ale skąd mamy pewność, że kupujący jest np. fanem naszej ulubionej wokalistki.
Wyeliminujmy przeszkody utrudniające sprzedaż. Jeżeli drzwi lub drzwi szaf ściennych skrzypią lub zacinają się, nieszczelne krany kapią - naprawmy je wcześniej. Mały wysiłek z Waszej strony może okazać się łatwym sposobem do sfinalizowania transakcji. Warto zainwestować kilka godzin dla ewentualnej przyszłej korzyści: przed umówioną wizytą kupujących posprzątać i wywietrzyć pomieszczenia, (nie zapominajmy o piwnicy, czy antresoli).
Pierwsze wrażenie zawsze jest najważniejsze. Trzeba je maksymalnie wykorzystać.
Czysta klatka schodowa, przyjemny zapach w mieszkaniu - to wszystko ma znaczenie.

Diabeł tkwi w szczegółach
Czasem sprzedający, by dodatkowo podwyższyć atrakcyjność swojego obiektu decydują się na niewielki remont. Czym jest np.: zakup puszki farby do pomalowania ściany na klatce schodowej upatrzonej sobie wcześniej przez grafficiarzy, czy naklejenie nowych numerów lokalu wobec możliwości sfinalizowania całej transakcji. Denerwujące dla klienta mogą być też np. skrzypiące podłogi i migające jarzeniówki. To są szczegóły, ale im mniej zaskakujących niespodzianek, tym większa szansa na sukces. Wg brytyjskich pośredników, tamtejsi właściciele nieruchomości przeznaczają na przygotowanie do sprzedaży nakłady do 2% jej wartości. Widocznie wiedzą co robią.

Przestrzeń
Usuńmy zbędne rzeczy - zróbmy więcej miejsca. Potencjalni kupujący szukają nie tylko komfortowej przestrzeni mieszkalnej, ale również przestrzeni magazynowej.
Postarajmy się, by mieszkanie sprawiało wrażenie przestronnego. By to osiągnąć należy wykonać kilka prostych czynności tj. uprzątnięcie nadmiaru kurtek z wieszaków, zdjęcie prania z suszarki czy nawet wyrzucenie zalegającego w pokoju pudełka po odkurzaczu. Niby prozaiczne działania, a zmieniają oblicze lokalu. Mały wysiłek z Waszej strony może okazać się łatwym sposobem do sfinalizowania transakcji. Mieszkanie należy przygotować do sprzedaży tak samo jak samochód.
Wasze mieszkanie jest droższe, więc trudniej je będzie sprzedać.


Jak zgłosić mieszkanie do sprzedaży w firmie Investfal Nieruchomości?

W przypadku chęci zgłoszenia nieruchomości do sprzedaży nie jest konieczna wizyta w naszym biurze. Oczywiście zapraszamy do odwiedzenia nas, lecz wystarczy także zadzwonić do firmy i umówić się z pośrednikiem w przedmiotowym mieszkaniu w celu podpisania umowy pośrednictwa i sporządzenia dokładnego opisu lokalu wraz z dokumentacją fotograficzną.
 
Pośrednik poinformuje o dokumentach, które są wymagane do podpisania umowy pośrednictwa, a na miejscu podda je weryfikacji.
 
Nie przyjmujemy mieszkań „na telefon”, co oznacza, że wszystkie nasze oferty są dokładnie obejrzane i opisane przez pośredników i asystentów. Wszystko po to, by dostarczyć zainteresowanym Klientom jak najwięcej szczegółów i przekazywać tylko te oferty, które będą w pełni odpowiadać ich preferencjom.
 
 
Czemu służy zasada podpisywania przez kupującego co i kiedy oglądał?
 
Wypróbowany zwyczaj przydaje się każdej ze stron. 
Mimo, iż opieramy nasze relacje z klientami na uczciwości oraz wzajemnym zaufaniu, zgodnie z naszą umową pośrednictwa każdy z klientów zobowiązuje się do kwitowania wskazanych mu przez firmę adresów nieruchomości. Prócz tradycyjnego systemu ewidencji przekazanych adresów, każde dostarczenie klientowi oferty jest na bieżąco odnotowywane w naszym systemie komputerowym. Klienci mogą w każdej chwili otrzymać od pośrednika prowadzącego sprawę wydruk otrzymanych adresów (są o tym zresztą informowani). 
Dzięki takiej ewidencji łatwiejsza jest analiza przeprowadzonych prezentacji oraz skuteczne wyszukanie najbardziej właściwej oferty.
 


W jakiej wysokości wręcza się zwykle zadatek przy kupnie nieruchomości?

 

Z reguły zadatek stanowi 10% ceny nieruchomości. Nie wynika to jednak z żadnego przepisu, a jedynie ze zwyczaju istniejącego od lat i dość mocno zakorzenionego w świadomości społecznej.
 
Zadatek odgrywa bardzo ważną rolę w zawieraniu transakcji nieruchomościowych: jest wręczany przez kupującego właścicielowi nieruchomości jako zabezpieczenie przyszłej transakcji kupna nieruchomości. Wręczenie zadatku towarzyszy przeważnie podpisaniu między stronami umowy przedwstępnej, przez którą sprzedający i kupujący zobowiązują się do zawarcia transakcji na obustronnie ustalonych warunkach i w ustalonym terminie, pod rygorem utraty zadatku lub obowiązku zwrotu go w podwójnej wysokości.
 
Brak ustawowej regulacji wysokości zadatku może sugerować, że zadatek można ustalić w dowolnej wysokości. Niestety, tak nie jest. Jak już wspomnieliśmy, zadatek służy jako zabezpieczenie transakcji, a nie jako przedpłata. Gdyby więc strony ustaliły wysokość zadatku np. na 90% ceny, w razie ewentualnego sporu sądowego wręczona kwota zostałaby najprawdopodobniej uznana przez sąd nie jako zadatek, lecz jako zaliczka.
 
Wynika z tego praktyczny wniosek, że jeżeli wolą stron będzie przekazanie sobie znacznej kwoty pieniędzy już na etapie umowy przedwstępnej, wówczas najlepiej jest potraktowanie mniejszej części tej kwoty do 50% ceny jako zadatku w rozumieniu Art. 394 KC , zaś reszty jako zaliczki. 
Oczywiście, pośrednicy firmy Investfal Nieruchomości udzielają w każdym przypadku szczegółowych wyjaśnień i dbają, aby przekazanie środków jak najlepiej służyło interesom stron i następowało zgodnie z prawem.


Jak dokładnie wyryfikujemy dokumenty dotyczące oferowanych nieruchomości?

Dbając o bezpieczeństwo naszych klientów, dokładnie sprawdzamy dokumenty samej nieruchomości oraz tytuł prawny do jej sprzedaży.
 
Pierwsze sprawdzenie dokumentów odbywa się już na etapie przyjęcia oferty – pośrednik firmy Investfal zapoznaje się wówczas z dokumentami świadczącymi o stanie prawnym nieruchomości i tzw. tytule własności. Pośrednik udziela także wtedy właścicielowi informacji odnoszącej się np. do konieczności uzupełnienia dokumentacji czy jej uaktualnienia.
 
Po raz drugi dokumenty są sprawdzane przed podpisaniem umowy przedwstępnej. Weryfikacja ta ma charakter bardzo szczegółowy, ponieważ zależy od tego m. in. właściwe przygotowanie finalizacji transakcji. Ale to nie wszystko: sporządzona umowa przedwstępna wraz z dokumentami jest przeglądana i sprawdzana przez  pracownika kancelarii notarialnej lub w przypadku umowy pisemnej licencjonowanego pośrednika firmy Investfal Nieruchomości, który zwraca szczególną uwagę na dokładność i precyzję sformułowań umowy oraz ocenia załączoną dokumentację.
 
Dokumentacja zgromadzona bądź wyjednana przez naszego pośrednika przekazywana jest następnie do wybranej przez kupującego bądź współpracującej z naszym biurem kancelarii notarialnej, celem przygotowania projektu aktu notarialnego. Na tym etapie całość dokumentacji sprawdza notariusz, który jest ostatecznie odpowiedzialny za prawidłowe sporządzenie aktu notarialnego przenoszącego własność nieruchomości.
 
Wieloetapowe sprawdzanie dokumentów przez różne osoby powoduje, że klienci zawierający transakcje za pośrednictwem firmy Investfal Nieruchomości mogą czuć się pewnie i spokojnie.


Czy pośrednik załatwi za mnie sprawy w urzędzie meldunkowym i spółdzielni?

Firma Investfal Nieruchomości w ramach pobieranej prowizji gwarantuje swym klientom dość szeroki zakres obsługi, obejmujący między innymi pomoc w załatwieniu wszelkich spraw urzędowych wiążących się z transakcją.
 
Tym niemniej istnieją czynności, które powinny być załatwione osobiście przez strony transakcji i do czynności takich należą właśnie czynności związane ze zrzeczeniem się członkostwa w spółdzielni lub złożeniem deklaracji członkowskiej oraz czynności związane z zameldowaniem i wymeldowaniem. W większości przypadków (choć praktyka jest różna w zależności od urzędu, spółdzielni i regionu kraju) przyjmuje się, że czynności tych nie można dokonywać przez pełnomocnika.
 
Proponujemy więc w konkretnym przypadku poprosić pośrednika firmy Investfal o informację, jakie czynności mogą zostać dokonane przez pełnomocnika i w razie potrzeby udzielić mu pełnomocnictwa do dokonania tych czynności. Pełnomocnictwo nie może jednak dotyczyć czynności, należących do wyłącznej kompetencji adwokatów, radców prawnych czy doradców podatkowych (np. regulacja stanu prawnego nieruchomości czy złożenie odwołania od decyzji w przedmiocie wysokości podatku od czynności cywilnoprawnych).
 
Ustanowienie naszego pośrednika pełnomocnikiem do załatwienia określonych spraw związanych ze sprzedażą lub kupnem nieruchomości nie powoduje wzrostu wynagrodzenia pobieranego przez firmę Investfal Nieruchomości. W pewnych sytuacjach może jednak okazać się potrzebne udzielenie pełnomocnictwa w formie notarialnej, którego koszt (taksę notarialną oraz podatek) ponosi klient.


Czy lepiej zawrzeć umowę przedwstępną w firmie Investfal, czy u notariusza?

W większości przypadków wystarczy zawarcie pisemnej umowy przedwstępnej w firmie Investfal Nieruchomości, co stanowi standardową część oferowanych przez nas usług i nie wiąże się dla naszych klientów z żadnymi dodatkowymi kosztami.
 
Umowa taka jest – pomimo braku formy aktu notarialnego – jak najbardziej ważna, a w razie jej zerwania przez którąkolwiek ze stron druga strona może – odpowiednio – zatrzymać zadatek lub żądać zwrotu zadatku w dwukrotnej wysokości, a nawet domagać się odszkodowania z tytułu poniesionych strat, jeżeli przekraczałyby one wartość wręczonego zadatku. To właśnie konsekwencje finansowe powodują, że strony umowy przedwstępnej z reguły ją wykonują.
 
Umowa przedwstępna zawarta w zwykłej formie pisemnej nie może jednak posłużyć do „zmuszenia” drugiej strony do wykonania umowy przyrzeczonej, czyli do sprzedaży lub kupna nieruchomości. Zgodnie bowiem z przepisami, sąd może orzec „przymusową” sprzedaż lub kupno tylko na podstawie umowy przedwstępnej, zawartej w formie aktu notarialnego.
 
Jak z tego wynika, umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego warto zawrzeć wtedy, gdy z różnych względów zależy nam na praktycznie stuprocentowej pewności, że do danej transakcji dojdzie. Oczywiście, pośrednicy firmy Investfal Nieruchomości udzielą wszelkiej pomocy w ustaleniu warunków tej umowy, miejsca oraz terminu aktu notarialnego.
 
Trzeba jednak pamiętać, że im silniejsze jest zabezpieczenie, tym więcej ono kosztuje – tak więc strona, której zależy na zawarciu umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego, musi ponieść dodatkowo koszty taksy notarialnej od tej umowy.


Czy mogę przy zakupie mieszkania zaoferować w rozliczeniu dotychczasowe?

Odpowiedź zależy głównie od tego, co rozumie się pod pojęciem „w rozliczeniu”. Z całą pewnością sprzedający będzie chciał uzyskać od kupującego odpowiednią kwotę pieniędzy, a nie jego dotychczasowe mieszkanie i ewentualnie jakąś dopłatę. W tym sensie zaoferowanie mieszkania w rozliczeniu nie będzie możliwe, bowiem byłoby to de facto równoznaczne z zamianą mieszkań.
 
Nie jest także możliwe zaoferowanie dotychczasowego mieszkania do kupna firmie Investfal Nieruchomości, ponieważ obecnie nie prowadzi ona działalności polegającej na skupie nieruchomości i ich późniejszej sprzedaży we własnym imieniu.
 
Istnieje jednak możliwość zgłoszenia w naszym biurze obrotu nieruchomościami zamiaru równoczesnego dokonania sprzedaży mieszkania dotychczasowego i kupna nowego mieszkania za uzyskaną cenę powiększoną o dopłatę pochodzącą ze środków własnych lub kredytu mieszkaniowego. Takie transakcje zdarzają się niezwykle często i są nazywane transakcjami wiązanymi. Pośrednicy naszej firmy mają duże doświadczenie w dokonywaniu takich transakcji i z całą pewnością udzielą w konkretnej sytuacji daleko idącej pomocy.


Dlaczego kupujący ponosi tak wysokie opłaty przy kupnie nieruchomości?

Najkrócej można odpowiedzieć na to pytanie następująco: bo tak stanowi prawo i przyjęty zwyczaj.
 
Zgodnie z odpowiednimi przepisami, dokonanie transakcji nieruchomościowej wiąże się w szczególności z obowiązkiem uiszczenia podatku od czynności cywilnoprawnych, taksy notarialnej za obowiązkowe sporządzenie aktu notarialnego wraz z wypisami i ewentualnymi wnioskami wieczystoksięgowymi, wreszcie opłaty sądowej od wpisu w księdze wieczystej. Przyjęty od dziesięcioleci zwyczaj stanowi, że opłaty te ponosi kupujący, choć oczywiście można próbować to negocjować z właścicielem.
 
Jeżeli przy transakcji wymagane są jakieś dokumenty lub czynności szczególne, jak np. decyzja o wydaniu zezwolenia na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca lub skorzystanie z usług tłumacza przysięgłego – dochodzą do tego jeszcze koszty uzyskania tych dokumentów lub dokonania czynności.
 
W sumie wychodzi na to, że oprócz kwoty niezbędnej na zakup samej nieruchomości trzeba przygotować jeszcze dodatkowych kilka procent ceny na różnego rodzaju opłaty wiążące się z transakcją. 
Pocieszającym jest fakt, że mamy i tak dużo lepiej, niż np. na początku lat 90. XX w. – wtedy sama tylko opłata skarbowa wynosiła 10% ceny!


Czy można zlecić nieruchomość do sprzedaży bez podpisania umowy pośrednictwa?

Biura, które podejmują się pośrednictwa bez zawarcia ze swoim klientem pisemnej umowy, czynią to wbrew obowiązującemu prawu. Ustawa o gospodarce nieruchomościami wyraźnie stwierdza, że umowa pośrednictwa powinna zostać zawarta w formie pisemnej, i to pod rygorem nieważności. Pisemnych ustaleń wymagają także Standardy Zawodowe i Kodeks Etyki Zawodowej opracowane przez Polską Federację Rynku Nieruchomości.
 
Pisemna umowa pośrednictwa to nie tylko – jak uważają niektórzy klienci – gwarancja, że biuro obrotu nieruchomościami otrzyma należną prowizję. To także - a może nawet przede wszystkim - gwarancja dla klienta, że może wymagać od biura określonego standardu usług i wykonania ustalonego zakresu czynności.
 
Zawarcie umowy pośrednictwa w formie pisemnej daje ponadto klientowi możliwość skorzystania z ochrony ubezpieczeniowej w sytuacji, gdyby poniósł on szkodę w wyniku działania lub zaniechania biura, z którego usług korzysta (firma Investfal Nieruchomości jest ubezpieczona od zawodowej odpowiedzialności cywilnej pośrednika w obrocie nieruchomościami w PZU SA).
 
Podpisanie umowy pośrednictwa z firmą Investfal Nieruchomości następuje przeważnie przy okazji oględzin nieruchomości przez naszego pośrednika, co oszczędza czas klientów i pozwala załatwić wszystko „za jednym zamachem”. Oczywiście nie pobieramy przy tej okazji jakichkolwiek opłat manipulacyjnych, wpisowego itp.


Jak długo będę czekać na sprzedaż mojego mieszkania?

Na to pytanie nie ma niestety jednoznacznej odpowiedzi. Niektóre z ofert sprzedają się wręcz „na pniu”, podczas gdy sprzedaż innych wymaga o wiele więcej czasu i cierpliwości. Jest to uzależnione od wielu czynników. Można do nich zaliczyć aktualną wysokość podaży podobnych ofert na rynku, atrakcyjność cenową i preferencje rynkowe Klientów.
 
Nie bez znaczenia jest też elastyczność negocjacyjna Sprzedającego oraz dodatkowe ustalenia związane z terminem wyprowadzki, koniecznością uzyskania kredytu, itp. Z doświadczenia możemy stwierdzić, że im bardziej Klient jest skłonny do ewentualnych modyfikacji warunków sprzedaży, tym bardziej zwiększają się jego szanse pomyślnego zakończenia transakcji.

Jednak podstawą sukcesu sprzedaży nieruchomości jest zastosowanie wszystkich procedur obowiązujących w naszym biurze a przede wszystkim zgłoszenie sprzedaży/wynajmu na wyłączność, co daje nam możliwość zamieszczenia dobrze opracowanej oferty we wszystkich bazach danych oraz działań reklamy bezpośredniej.